泗洪县住宅小区物业管理实施细则（试行）

第一章 总   则

第一条  为了规范物业管理行为，理顺管理关系，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《宿迁市物业管理实施细则（试行）》及有关规定，结合本县实际情况，制定本细则。

第二条  本县行政区域内的物业管理活动适用本细则。

第三条  本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和治安秩序的活动。

第四条  本县行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业服务企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第五条  建筑面积在1万平方米以上的机关、企事业单位办公楼、工业区以及住宅小区都要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。配套不齐全的，要在当地人民政府组织下，有计划地进行综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。

第六条  零星分散物业（含不达规模的物业，原产权单位已不存在的生活大院、宿舍楼，居民自建房屋等）由所在社区统一管理。可以组建物业公司负责管理，也可以选聘具有资质的物业服务企业实行专业化管理。

第七条  县房地产行政主管部门是本县行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

有关部门和单位，应当在各自职责范围内，共同做好有关管理工作。

第二章  物业监管机构及其职责分工

第八条 县住宅小区管理委员会在县政府直接领导和授权下，代表县政府对各相关职能部门、社区组织和各住宅小区物业管理与服务工作进行综合指导、协调和监管。其主要职责是：
（一）依据相关法律、法规和上级要求，结合本地实际，制定规范性文件，理顺条块关系，创新管理模式，促进社区综合建设与小区物业管理的有机结合；
（二）通过会办、交办、督办等方式，协调督促各行业主管部门和社区组织严格履行物业管理监管职能；
（三）按照“统一受理、集中梳理、分流办理”的运行模式，督促相关职能部门限期解决小区投诉的问题；
（四）查处行业管理部门行政不作为、乱作为行为；
（五）组织相关职能部门、社区组织对“脏、乱、差”小区进行集中整治；
（六）协调、组织规模较小的毗邻小区、居民生活大院、零散居民区进行归并整合，统一实施物业管理；参与老小区改造方案的制定与实施；
（七）组织开展住宅小区物业管理与服务工作经验交流和检查评比，决定小区物业管理与服务工作的奖惩事项；
（八）听取住宅小区管理委员会办公室和各行业主管部门关于小区管理工作的情况汇报，就相关事项提出指导性意见，并督促其贯彻落实。
第九条  各行业管理部门在上级业务主管部门和县住宅小区管理委员会指导下开展物业监管工作，其职责分工是：
建设部门：依法办理建设工程各项施工手续；负责对房地产项目竣工验收备案；负责对物业服务用房、公建配套用房规划方案审批；监督物业服务企业执行相关法律、法规、政策和行业规范、服务标准；负责物业服务企业资质等级初审，并实施年检；组织相关单位对住宅小区物业服务用房、技防设施、公用厕所等基础配套设施承接验收；指导住宅小区成立业主大会及其业主委员会，负责业主委员会的备案；对选聘、解聘物业服务企业行为进行监督；负责住宅小区维修基金归集、保管和使用监督；接待和处理业主投诉；配合其他管理部门做好小区内违建拆除、环境保护、治安防范等工作。
城管部门：依法对住宅小区乱安乱装、违规亮化、排放噪音、油烟污染、违章搭建、破坏绿化、破坏房屋结构、改变房屋使用用途等行为以及违反《住宅室内装饰装修管理办法》的有关行为进行查处；建立健全小区投诉受理机制，及时排查调处各类矛盾和纠纷。
公安、消防部门：依法对住宅小区的治安防范、安防设施的配置运行和消防管理进行监督和指导；对住宅小区周边的道路交通秩序进行管理；指导物业服务企业维护小区内部治安、交通秩序。
物价部门：依法审核住宅小区公共物业服务费的政府指导价：指导物业服务企业按照质价相符、公平竞争的原则推进物业服务费的市场化运作；依法处理住宅小区物业乱收费问题。
工商部门：依法对住宅小区管理区域内无照经营、乱设摊点、店铺和未征得周围业主同意利用住宅经营等违法违规行为进行查处。
环保部门：负责对住宅小区内三产经营项目进行环保审批；依法查处住宅小区各类环保违法行为。
综治部门：指导住宅小区开展“平安小区”创建活动，落实小区社会治安综合治理各项措施。
其他相关部门按照法定职责参与住宅小区的管理。
第十条  社区居委会在县住宅小区管理委员会和各行业管理部门指导下开展物业监管工作，其主要职责是：
（一）负责辖区住宅小区物业管理与服务的日常监管；
（二）对辖区物业服务企业资质等级初审、年检和从业人员信用管理签署意见；
（三）参与对辖区住宅小区公共维修基金的归集、管理和使用情况的监督，并建立相应的登记管理台帐；
（四）建立辖区住宅小区矛盾纠纷排查调处责任机制，积极做好矛盾纠纷的化解工作；
（五）监督辖区住宅小区业主大会筹备组开展各项工作，具体负责业主委员会选举、改选、换届和新、老业主委员会交接工作；
（六）指导辖区住宅小区业主委员会工作，派代表参加其相关活动，向他们及时传达上级有关社区公共利益的决定，对其做出的决议提出意见和建议；
（七）监督辖区住宅小区业主大会、业主委员会选聘、解聘物业企业行为；
（八）积极配合执法部门在辖区物业区域内开展执法活动。

第三章  业主自治管理

第十一条  物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。

业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

一个物业管理区域成立一个业主代表大会和业主委员会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的，可推选业主代表，组成业主代表大会（以下称业主大会）。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选1—6名业主代表。

业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。

业主大会的议题应提前告知业主或业主代表，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第十二条  业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票，其它物业按照其拥有物业的建筑面积计算，建筑面积100平方米以下房屋为1票，100平方米以上的每满100平方米为1票。

第十三条  住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到30%，不足50%，但使用已超过1年的，应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会，选举产生临时业主委员会，临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。

住宅区符合成立业主委员会条件时，应依照《江苏省物业管理条例》和本细则规定及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十四条  首次业主大会（含首次临时业主大会，下同）应当在物业管理行政主管部门和居委会的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备委员会，负责业主大会筹备工作。

第十五条  首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作：

（一）协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容；

（二）协商确定业主代表人数，组织推荐业主代表候选人，审查业主代表候选人资格，组织民主选举业主代表，产生的业主代表应当在物业管理区域内公布；

（三）协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布；

（四）起草业主委员会选举办法、章程和业主规约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见；

（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；

（六）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十六条  首次业主大会除行使有关法规规定的职权外，还应审议通过以下事项：

（一）业主大会和业主委员会议事规则；

（二）业主委员会日常工作权限；

（三）业主委员会选举办法；

（四）物业服务企业的选聘办法；

（五）物业的有关公共管理规定；

（六）选举产生业主委员会。

第十七条  首次业主大会选举产生的业主委员会，经物业所在地居委会初审同意后，自选举产生之日起30日内到物业管理行政主管部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：

（一）业主委员会登记确认表；

（二）业主代表、业主委员会选举办法及选票；

（三）业主大会审议通过的主要事项。

第十八条  业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名，业主委员会不得从事经营活动。

第十九条  业主委员会依据条例的规定履行职责，督促全体业主、物业使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主规约；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，实施本区域的物业管理，配合物业服务企业解决在实施管理服务中的重大问题；接受物业管理行政主管部门、居委会的指导和监督，积极配合社区建设管理；配合执法部门在物业区域内开展的执法活动。

第二十条  业主委员会主任享有下列权利：

（一）负责召开业主委员会会议；

（二）经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；

（三）业主委员会授权的其他事项。

业主委员会主任应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；

（二）完成业主委员会交办的工作；

（三）代表业主委员会处理事务；

（四）接受物业行政管理部门的培训和指导。

第二十一条  业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定，可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前，物业管理行政主管部门、居委会应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

物业服务企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。

第二十二条  业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第四章   物业服务企业

第二十三条  物业服务企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，向物业管理行政主管部门申报资质，物业管理行政主管部门按照有关规定对申领资质证书的物业服务企业进行资质等级审查，并报市物业管理行政主管部门核定资质等级。物业服务企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业服务活动。

第二十四条  物业服务企业资质实行年检制度。年检重点是物业服务企业前期物业服务协议或物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业服务企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

物业管理行政主管部门应创造条件，建立本地区物业管理与服务工作网站，将物业服务企业的资质等级、诚信历史、服务业绩和奖惩等情况在网上如实公布，以便建设单位、业主和业主大会选聘物业服务企业时参考。

第二十五条  物业管理行政主管部门应加强对物业管理从业人员培训，提高从业人员整体素质，实行持证上岗。

第五章   物业管理与服务

第二十六条  建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时规约，报物业管理行政主管部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时规约予以书面承诺。

《业主临时规约》至业主大会审议通过的业主规约生效时终止。

第二十七条  新建住宅区物业销售前，建设单位应当按照建、管分离的原则通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业提前介入，并与其签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。

新建住宅区物业出售时，物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业服务企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。

第二十八条  业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。

一个统一规划的住宅小区只能选聘一个物业服务企业实施物业管理与服务。

业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日，前期物业服务协议即告终止。

第二十九条  前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。

物业服务事项应包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；

（三）日常环境卫生管理服务，包括公共场所、物业公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；

（四）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；

（五）物业装饰装修的管理服务；

（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；

（七）组织开展社区文化娱乐活动；

（八）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。

物业服务企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签订之日起十五日内，将合同报物业管理行政主管部门备案。

第三十条  物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

（一）按照江苏省规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；

（二）在业主使用房屋前，将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主；

（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护；

（四）发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修；

（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；

（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核；

（八）建立公开征询业主意见制度，定期听取业主委员会、业主、物业使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

（九）发现违反《江苏省物业管理条例》、本细则或业主规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告；

（十）按照物业服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、物业使用人委托的其他管理服务事项；

（十一）物业服务企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。

第三十一条  物业管理服务行业应当推行行业规范和服务标准，积极开展物业管理服务达标创优活动，提高整体管理服务水平。建立物业管理服务等级评定制度，鼓励物业服务企业采用先进的管理服务标准，提高管理服务质量。

第三十二条  普通住宅的物业管理公共服务费应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定，并由物业服务企业按照约定向业主收取；其他物业的服务费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。

第三十三条  建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类，按照分类项目制定等级服务质量标准，按照社会成本测算各个服务项目等级标准价格。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力，自主选择服务项目、服务等级，自主选聘物业服务企业。

第三十四条  物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业服务企业签订委托合同，实行有偿服务。物业服务企业代收代缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。

第六章  物业的使用和维护

第三十五条  新建物业在规划建设时，应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报物业管理行政主管部门备案。建成后，建设单位应及时向物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收，未经验收不得交付使用；验收不合格的，应在规定的期限内做好整改工作。

开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的3‰—4‰无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有，由托管的物业服务企业使用。

开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的0.5‰无偿提供公用厕所，建筑总面积在5万平方米以下的，公用厕所面积不得低于25平方米，其产权属该住宅区全体业主共有。公用厕所可由托管的物业服务企业实行有偿服务，所收费用应用于厕所的日常管理、养护和升级改造，盈余部分由业主大会决定其使用用途。

物业管理服务用房、社区服务用房、文体活动用房、停车库（场）、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施应当按照设计用途使用，不得改变用途；确需改变的，应当依法办理相关手续。

第三十六条  物业服务企业在接管新建物业和原有物业时，应按照相关规定与建设单位或业主委员会就物业能否满足规划设计要求、物业质量要求等事项进行接管验收。经验收符合要求的，应签收合格验收凭证和接管文件。验收不合格的，双方应协商处理方案，并按方案在规定时限内整改到位。如因争议不能解决的，可申请房地产管理部门进行调解和裁决。

新建物业进行接管验收时，业主委员会、物业服务企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。

第三十七条  物业管理区域内的住宅不应改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，并应征得相邻业主、业主委员会和物业服务企业的书面同意后，报经规划部门批准。

第三十八条  业主或使用人装修物业，应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，应当事先告知物业服务企业，并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

物业服务企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。

第三十九条  因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复和赔偿。

第四十条  任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，与物业服务企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

第四十一条  按规划设计和相关规定，规范空调、太阳能热水器及各类户外管线的安装。

空调由业主、物业使用人购置，在物业服务企业统一规范指导下安装于规定位置。

自本细则施行之日起，太阳能热水器由建设单位统一购置，统一安装，安装应符合“上下一面，左右一线”的要求，其相关费用打入商品房成本。

各类户外管线安装应征得业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业的同意，并符合安全、美观和便民的要求。

第四十二条  严禁擅自在小区范围内设置安装各种户外商业广告。企业和个体工商户需在小区内设置安装广告的，应征得业主委员会、物业服务企业的同意，并严格履行申报审批手续。广告期满，应予拆除。

第四十三条  严禁利用与住宅小区连体的商用房经营歌舞厅、洗浴、饭店等超标排放噪音、污染项目和烟花爆竹类易燃易爆等危险物品。

建设单位在出售与住宅小区连体的商用房时，应在买卖合同中明确约定房屋禁止使用事项。

第四十四条  住宅小区范围内和出入通道口不得擅自摆摊设点、开设店铺，因便民需要摆设摊点、开设店铺的，须经工商、城管部门共同批准，并按指定地点、规定项目、规定时间经营。

文章来源：

http://www.sihong.gov.cn/art/2011/11/28/art_2036_48949.html

前排顶，很好！

沙发？？？