《宿迁市市区物业收费管理实施细则》政策解读

物业服务收费牵涉千家万户，是群众关注的热点，价格管理的难点。为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，宿迁市物价局从去年下半年开始，在坚持依法治费、尊重市场、问题导向、公开透明的原则下，着手开始修订市区物业收费政策，并向社会各界广泛征求意见。10月15日，市物价局会同住建局制定的《宿迁市市区物业收费管理实施细则》（以下简称《细则》）正式实施。

《细则》共分七章六十条，除总则和附则外，其他章均按物业收费的类别分类制定具体管理办法。与2011年《宿迁市物业服务收费管理实施办法》相比，《细则》更加注重发挥市场机制作用、尊重业主自治权、厘清部门间的职责分工，更加注重政策制定的针对性和操作性。《细则》主要内容如下：

一、业主大会成立前普通住宅前期物业公共服务费承担主体。如果物业买受人与开发企业在房屋买卖合同中约定了收费标准的，由业主承担；如果房屋买卖合同中没有约定收费标准的，由开发企业承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位全额承担。

二、物业费用的交费时间。已通过竣工验收的房屋，房屋买卖合同、入住通知书约定的房屋交付日期即为房屋交付日，业主应自房屋交付日起按月交纳物业公共服务费。

三、物业公共服务费计费方式。物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

四、物业费用预收规定。物业服务企业可以根据合同约定预收物业费，约定的最长预收期限车位（库）租金不得超过三年，其他物业费（不包括计次汽车停放费和汽车临时停放费）最长不超过一年。

五、空置房收费规定。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，空置期间物业公共服务费，前期物业管理阶段按合同约定标准百分之七十交纳，业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。电梯住宅空置期间不分摊电梯运行电费。

六、老旧小区物业管理收费。由街道办按规定接管的老旧小区物业，物业管理由街道办负责，物业收费由街道办负责监管，物业公共服务费由街道办参照普通住宅前期物业公共服务费政府指导价制定，政府投资改造的公共车位（库）由街道办在政府指导价范围内确定车辆停放费收费标准。

七、物业公摊费用的分摊办法和分摊标准。物业服务企业应单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过合同约定，合同没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。物业服务企业可以通过合同约定预收公摊费用，约定的预收期限最长不超过一年。首次预收标准由物业服务企业预测算，通过物业服务合同进行约定，预测算费用明细和测算内容应附在合同中，以后每次预收标准应为上次实际缴费分摊标准。对预收的公摊费用，物业服务企业应每月或每季按实与业主进行一次结算，多退少补，节余部分可自动转为下次预付费。

八、住宅小区车辆停放费。业主共有车位（库），应设置一定比例的业主临时停车位。在业主大会成立前，业主共有车位（库）车辆停放费由物业服务企业根据物业服务合同约定收取，约定的收费标准不能超过政府指导价范围；业主大会成立后，由业主大会决定。人防车位（库）、建设单位车位（库），租金由人防部门、建设单位收取，车辆停放费由人防部门、建设单位承担。

九、门禁卡收费。新建住宅小区或新安装门禁系统的住宅小区实行出入证（卡）管理的，业主、物业使用人可以免费配置不少于四张出入证（含IC卡等），其车辆可以免费配置不少于一张门禁卡（证）。业主对门禁卡（证）另有需求或因保管不善导致丢失、损坏申请办理的，物业服务企业可以依据制作成本按实协商收取补卡工本费。

十、住宅装饰装修建筑垃圾的清运收费。住宅装饰装修建筑垃圾应由业主按照物业管理要求及时清运。业主自愿委托物业服务企业代为清运的，物业服务企业可以向业主按实收取代办清运服务费；业主按要求及时自行清运的，物业服务企业不得强行服务并收费；业主未按要求及时清运的，物业服务企业可直接代为清运，并向业主按实收取代办清运服务费。

十一、物业收费公示。物业服务企业、业主自治组织和其他物业管理人应当在物业管理区域内显著位置设置专门公示栏，常年公示并及时按实变更各项物业收费；同时还要按规定在收费场所、业主出入口显著位置公示收费，临时停车收费还应在临时停车点设置收费公示牌。物业服务企业不得向业主或物业使用人收取任何未予公示的费用。

十二、物业收支公开。物业服务企业、业主自治组织和其他物业管理人应当将各项收费单独列账，独立核算；应在物业管理区域、业主出入口显著位置设置专门公示栏，每年一月和六月公示一次物业公共服务费、车辆停放费、经营设施收益等收支情况；每月或每季度公示一次共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，各项物业公摊费用的缴费票据、分摊方式、节余处理等。各项物业收费收支公示时间应不少于一个月，并负责答复业主、业主委员会的质询。

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