关于《宿迁市住宅物业管理条例》的说明

2017年11月28日在省十二届人大常委会第三十三次会议上

　　宿迁市人大常委会

　　主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

　　《宿迁市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）已于2017年10月27日由宿迁市第五届人大常委会第5次会议制定，根据《立法法》和《江苏省制定和批准地方性法规条例》的有关规定，提请本次省人大常委会会议批准，现对《条例》作如下说明：

　　一、制定条例的必要性

　　住宅物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，对改善城市面貌、优化居住环境、维护社会稳定有着重要意义。为规范物业管理行为，宿迁市政府于2014年出台了《宿迁市市区物业管理办法》。但随着城市化进程不断加快，物业管理工作也呈现出一些新情况、新问题，如：业主自治制度不能有效执行、业主与物业服务企业互不信任、物业企业服务行为不规范、物业经费使用不透明、物业设施维修养护责任不明确、监督管理体制尚未理顺、监督管理方法单一等。尽管国务院和省人大常委会分别制定了行政法规和地方性法规，但就上述问题或未作规定，或规定的比较原则。为了规范住宅物业服务与管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务业健康发展，制定《宿迁市住宅物业管理条例》十分必要。

　　二、条例的框架和特点

　　（一）《条例》的框架

　　《条例》有七章共八十九条，采取“总分”结构。第一章为总则部分，规定了立法目的和依据、适用范围、政府及部门职责、信用惩戒等内容。第二章到第七章为分则部分，分别规定了业主自我管理组织、新建物业的前期管理、物业服务、物业的使用和维护、法律责任和附则。为保证《条例》的精细、精准，第二章到第五章还根据规范的对象进行分类，设立了“节”。

　　（二）《条例》的主要特点

　　《条例》以《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规为依据，以解决宿迁物业管理领域中的实际问题为目标。主要特点是：一是积极贯彻落实中央简政放权的要求，除上位法有明确规定以外一概不新设行政许可、行政备案；二是突出问题导向、注重循因施策，如建立业主大会替代、物业质量源头控制、物业属地管理、应急管理、信用管理、第三方监管等制度解决物业管理和服务领域的各类问题；三是总结、升华和固化物业管理工作中行之有效经验做法，如规范和完善物业保修金制度、紧急申请使用专项维修资金制度等；四是合理的分配物业管理各方主体的权利义务，如合理确定公共耗能费用的分摊方式、合理划分物业保修期限届满的维修责任等。

　　三、主要条款内容　　（一）关于管理体制。　

　　明确了“市县政府统筹协调、主管部门行业监管、乡镇街道属地管理、村居组织协助配合、行业协会自律管理”的管理体制，厘清各方职责（第三条、第四条、第五条）。

　　（二）关于信用管理制度。

　　建立了信用管理制度，对与物业管理相关的各方利益主体的失信行为进行惩戒（第六条）。物业服务企业在物业管理活动中有严重失信行为的，由物业管理行政主管部门将相关企业及其法定代表人的失信信息录入信用管理档案（第八十四条）。业主在物业管理活动中有严重失信行为的，由街道办事处（乡镇人民政府）将失信信息报送信用管理行政主管部门，录入信用管理档案（第八十五条）。

　　（三）关于业主自我管理组织。

　　一是明确了业主行使自我管理权的三种模式，即成立业主大会、业主代表大会或者直接实施自我管理（第八条）；二是明确首次业主大会筹备经费的来源、筹备组的组成及其成员的任职条件（第十一条、第十二条、第十三条）；三是规定了业主委员会的运行机制，明确了业主委员会的组成及其成员的任职条件（第十八条）、设定了业主委员会的换届程序（第二十条、第二十一条、第二十二条）、规范了业主委员会的决策行为（第二十三条）；四是规定了物业管理委员会的成立条件、组成情况及其成员的任职条件（第二十四条、第二十五条、第二十六条）。

　　（四）关于业主大会议事规则

　　明确了业主大会议事规则应当对业主大会议事方式、表决程序等作出约定；成立业主代表大会的，还应当对业主代表的推选方式、表决办法等作出约定（第十五条）。

　　（五）关于业主大会的召开形式。

　　明确了可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用电子信息平台等形式召开业主大会。物业管理行政主管部门应当建立电子信息平台，为业主大会的召开和讨论、表决有关事项提供服务（第十六条）。

　　（六）关于前期物业的承接查验。

　　明确了建设单位、物业服务企业应当共同对物业进行查验，物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当派员参加并监督查验。建设单位还应当将承接查验结果报送物业管理行政主管部门（第三十五条），物业承接查验档案资料应该妥善保管（第三十九条）。

　　（七）关于物业服务用房。

　　明确了物业服务用房的配置位置、面积及标准（第四十条），规划行政主管部门和物业管理行政主管部门应当分别核实配置情况（第四十二条）。

　　（八）关于物业服务合同。

　　明确了物业服务合同应当包括“保安、保洁、保绿”、物业基础管理及维护等基本条款，同时规定了物业服务合同可以约定物业纠纷的调处与解决方式、合同的履约保证方式、合同的解除条件、物业装饰装修的管理方式等内容（第五十三条）。

　　（九）关于基本目录库和应急备选库制度。

　　明确了物业服务企业基本目录库制度（第四十四条），同时规定了物业服务企业应急备选库制度，街道办事处（乡镇人民政府）可以从挑选库内企业为没有物业服务的住宅小区提供临时应急物业服务（第五十一条）。

　　（十）关于物业服务收费与收益。

　　明确了空置物业的物业服务费用交纳比例（第五十七条），公共能耗费用的分摊原则（第五十八条），及业主及时交纳物业服务费用的义务（第六十条），同时明确了公共收益的性质和用途（第六十一条）。

　　（十一）关于第三方监管制度。

　　建立了对公共收益和预收半年以上的物业公共服务费用实行第三方监管的制度，授权市人民政府制定具体办法（第六十二条）。

　　（十二）关于物业保修金制度。

　　明确了建设单位应当交纳物业保修金，在交存期内建设单位不履行或者无法履行保修责任的，维修费用在保修金中列支（第六十八条）。

　　（十三）关于住宅专项维修资金的应急使用。

　　明确了在发生需要紧急维修的六种情形时，可以应急申请使用住宅专项维修资金。同时，规定了应急使用的申请条件、审核程序和监督管理（第七十一条）。

　　以上说明连同《条例》，请予审议。

我是来刷分的，嘿嘿

鄙视楼下的顶帖没我快，哈哈