关于《商品房买卖合同》修订必要性的专题调查

您在购房过程中遇到过一房两卖的行为吗？您的房子是否被延期交付，有无面积缩水？虚假宣传是不是让您欲哭无泪？介乎购房者和开发公司之间，什么可以决定买者的命运，同时又能决定卖者的未来。或者说，什么是双方权利、义务的纽带，答案只有一个——《商品房买卖合同》。

据不完全统计 ，沈阳市2004年至2009年商品房销售总数累计达66万套，销售面积达6187万平方米，销售金额达2187亿元。也就是说，每年约有10万名购房者与开发公司签订《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《范本》），而截止2009年底，沈阳市仍然在使用2000年修订的《范本》。那么九年未经修改的《范本》，是否能适应房产交易需要，切实维护购房者利益呢？

据沈阳市城乡建设委员会受理群众诉求负责同志介绍，从购房者投诉上看，房地产投诉有不断上升的趋势。以民心网上群众相关诉求信息为例，2007年为220件，2008年为342件，2009年上半年为345件。购房者投诉最集中的问题表现在三个方面：不能办理房证（对应合同第八、十五条）；延期交房（对应合同第九条）；交付使用后，小区配套设施不健全（对应合同第十四条）。此外，还有住宅内管线情况、小区规划问题、小区周边环境、住宅的规划、设计变更问题等其它投诉。

《范本》不能适应需要是导致购房者投诉的原因

出现上述投诉，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同不规范的原因。归根结底，笔者认为，产生投诉的根本原因是现行《范本》已不适应新形势的需要，急需调整、细化和增补新的内容，从而在根本上解决购房者和开发公司之间存在的严重的信息不对称问题。

在目前商品房预售前提下，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，对于很多潜在的问题一无所知。房地产市场实际上是买卖双方的一个博弈过程，由于信息不对称的原因，购房者常常处于被动地位，被开发商牵着鼻子走。

只有信息的公开和透明化，才会有助于房地产市场的良性回归。即充分公开开发公司所售房屋的各种因素，包括有利和不利两个方面，就是不仅要有铺天盖地的有利宣传，更要有深圳万科的另类诠释，从而保证开发公司和购房者的信息对称性。

在现今“霸王条款”满天飞的状况下，由谁来调整这种信息不对称所产生的问题呢？笔者认为，作为房地产开发行业的主管部门、商品房销售的主管部门和合同监管部门责无旁贷。

既要发展，又要监管，是行政主管部门的责任。行政机关如何用好这双“无形的手”，把房地产开发企业引向规范发展轨道的同时，又能保护购房者的利益，产生“多赢”效应是必须思考的。

经过多年的调查积累并结合实际工作中接触到群众诉求信息，笔者仅从房地产开发行业的主管部门角度出发，建议应该针对投诉最集中的问题，修订或细化、增补的《商品房买卖合同示范文本》条款。

建议从三方面修订以下合同条款

1、原《商品房买卖合同》第八条——交付期限内容如下：

出卖人应当在     年     月     日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第   种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
　　（1）该商品房经验收合格。
　　（2）该商品房经综合验收合格。
　　（3）该商品房经分期综合验收合格。
　　（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
　　（5）                                        。
　　但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
　　（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起     日内告知买受人的；
　　（2）                                                       ；
　　（3）                                                       。
    修订说明：在签订本条行时，购房者不能正确理解（1）、（2）、（3）、（4）条款的实质，导致在履行合同第十一条交接时，对于开发公司提供相应的证明文件无法判定。先说（2）、（3）条，交付条件中提到的综合或分期综合验收已于2004年5月被国务院取消，而我市从没有设立第（4）条中的商品住宅交付使用批准文件。

那么，就只余第（1）条：该商品房经验收合格，如何理解这一条款呢？特别是在交接时，需要开发公司出示于此条款对应的证明文件，购房者才能验房、收房。否则，购房者有权拒绝交接，延期交房的违约责任由开发公司承担。

在现有的合同格式下，我们通过受理投诉，已发现就“商品房经验收合格”这一条款的不同解释，特别是购房者和开发公司意见不一致。开发公司认为，按照2000年1月30日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第十六条，经开发公司组织设计、施工、工程监理等有关单位自行验收合格后，即可交付使用。购房者认为，按照2000年4月7日颁布实施的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部第78号令）、《关于印发<辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施细则>的通知》（辽建发[2000]139号）及《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南》（辽建发[2005]14），开发公司应取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》后才可交付使用。

2005年11月30日，建设部发布国家标准《住宅建筑规范》，该规范全部条文为强制性条文，第十一章第一条规定：住宅竣工验收合格，取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件，并满足地方建设行政主管部门规定的备案要求，才能说明住宅已经按要求建成。在此基础上，住宅具备接通水、电、燃气、暖气等条件后，可交付使用。

根据上述法律法规，建议将第八条修改如下：

交房期限及条件：出卖人应当在20   年   月   日前，将具备市建设行政主管部门出具的竣工验收备案文件——《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》的商品房交付买受人使用。

政府部门在推行《范本》时，重要的是在现有法律、法规基础上推行唯一的一个合法标准，而不是让双方做“选择题”。

只有这样，开发公司在销售时，一定会将进行竣工验收备案的时间风险考虑到交房期限中，这样就尽量减少出现当年建设、当年交房的现象；对于购房者来说，本身就是购买期房，对于交房的期限普遍性要求不高，且是以赢得竣工验收备案为前提。还有政府部门应当向购房者宣传竣工验收的法律、法规及过程，使得购房者能充分理解这一条款。

2、为什么如此强调此条款呢？因为它关联着合同另外两个条款：第十四条和第十五条。

（1）原合同第十四条——出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的的承诺，内容如下：

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1、                                                        ；

2、                                                        ；

3、                                                        ；

4、                                                         ；

5、                                                         ；

上述空格内一般写明以下事项：

1、交付使用时的同时通水                                ；

2、交付使用时的同时通电                                ；

3、入住70%并达到煤气公司开栓条件通气               ；

4、入住70%并达到供暖公司供暖条件供暖            ；

5、                                                             ；

修订说明：在不修订第8条内容时，由于开发公司和购房者对“验收合格”理解的不同，加之政府部门监管不到位，开发公司多数交付给购房者使用的最多是通过单体工程质量验收的房屋，其它如《住宅建筑规范》中涉及的消防、环保、规划、配套等验收或正在进行，或没有进行，这直接导致第十四条的基础设施、公共配套建筑无法同时交付使用。这也是购房者目前投诉最为集中的第二个方面：入住后使用临时电，没有煤气，园区内无道路或绿化等。

因此，将第8条修订为“取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》后交付使用”，可使第十四条的内容得到有效落实。

建议修订第十四条内容如下：

1、交付使用时的同时通水，且符合国家饮用水标准       ；

2、交付使用时的同时通正式电                         ；

3、交付使用时的同时通煤气                            ；

4、按政府有关规定正常供暖                            ；

5、                                                        ；

同时，建议规划主管部门对项目规划的实施情况加强管理。

（2）为什么说第8条和第15条具有关联性呢？按照我市办理产权的审批程序，《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》是办理产权登记的一个前置审批要件。没有《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，房产部门根本不受理产权登记申请，何谈办理产权证呢？

目前，不能办理房证的投诉非常多，政府部门也曾于2007年专门组织相关部门解决这一问题。根据笔者分析，多数不能办理房证都是因为项目未取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》所造成。因此，修订第八条并严格执行，对于解决当前不能办理房证这一热点投诉有极大的积极促进作用。

3、当然，仅修订第八条仍不足以约束开发公司，没有合同第九条延期交房违约责任提高的保证，第八条也是一纸空文。

原合同第九条——出卖人逾期交房的违约责任内容如下：

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第     种方式处理：
　　1、按逾期时间，分别处理（不作累加）
    （1）逾期不超过     日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之     的违约金，合同继续履行；
　　（2）逾期超过     日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起     天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的     %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之     （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

　　2.                                                   。
    修订说明：据笔者从投诉中了解，涉及延期交房的项目，开发公司已将违约责任事先填好，一般为万分之0.1，即十万分之一。举个例子，购房者支付全部房款30万元买个60平方米的商品房。如果开发公司延期交房一年，所支付的违约金仅为1095元；按月计算，每月支付违约金为90元。换句话说一年的违约金甚至不足以抵消购房者两个月租房费用，开发公司的违约成本过低。虽然最高人民法院颁布的司法解释（法释[2003]7号）中规定，违约金过高或过低，可以依法申请调整。但考虑从向法院开始申请到最后执行其中花费时间、精力，不如在推行《范本》中直接将延期交房违约金提高为至少为购房总金额的万分之一。

建议修订第九条内容如下：将延期交房违约金提高为至少为购房总金额的万分之一。

这样，开发公司在明知违约成本提高的前提下，在签订交房期限中将充分考虑延期交房违约的经济风险；购房者对于收房的时间预期也会合理加长，从而使得交房这一关键环节走上正轨。

建议细化以下条款

原合同第十三条——“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”内容如下：

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第     种方式处理：
　　1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
　　2.                                                  。
　　3.                                                  。
    细化说明：在现实中，购房者在收房后，经常会发现交房标准中的某些事项发生了变化，实际收房标准和合同约定交房标准出现差异，而这种差异，开发公司用同一品牌或品质物品替代的条款，将开发公司责任全部免除，无法有效的保护购房者的权益。

建议细化如下：将使用产品的品牌、型号都详细列表，并制作备用产品列表，避免在无法衡量是否合乎标准时的困难。

建议增补以下条款：

1、合同项下的商品房可能存在以下不理因素，买受人在签订《商品房买卖合同》之前，已进行了实地的考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以下不理因素可能对该商品房造成的影响：

（1）项目外不利因素: 如噪声、粉尘、微波频率、高压线、气味影响等。

（2）项目内不理因素: 如各种商业经营、生活垃圾房、地下水处理站、供暖换热站、煤气调压站、变电所、化粪池、地下车库排风口、自来水泵房、自行车棚、电梯间、车库口等。

2、明确商品房的销售现场、宣传资料、示范单位、沙盘、模型、总平图（鸟瞰图）、样板间、工艺样板间等场所提示的信息，提醒购房者在签订《商品房买卖合同》之前，已充分了解并认可。

3、关于首层小院/露台/地下室/半地下夹层的补充协议

商品房附随小院、露台、地下室、半地下夹层的，买受人依照合同享有专有使用权并承担保修期满后的维修义务。买受人在使用时不得改变其外观和用途，不得妨碍公共利益，并应遵守业主（临时）管理规约、业主大会或业主委员会制定的管理规则和物业服务公司制定的相关管理规定。

如买受人购买的商品房所附随的首层小院/露台/地下室/半地下夹层内设有给排水、采暖、消防管道等公共设施，买受人有义务维护，并为出卖人、物业服务中心或其他相关人员的维修、维护提供方便。

4、关于户内煤气管道铺设的补充协议

合同项下的商品房存在其所在楼宇煤气管线其具体的走向及布局由煤气公司相关工程单位设计、施工，由于口头描述的不确定性，最终具体的煤气管线布局以实际交付房屋实际为准。对此出卖人已在买受人做出购买决策前给予了明确告知。买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，清楚地知道该房可能受到装修装饰、锈蚀、气源安全等的影响，即买受人能够预见到可能产生的一切后果，并且买受人清楚的知道需要装修时合理的考虑煤气管道与电线、电器设备的间距，并且在此承诺，《商品房买卖合同》签字生效后，不得因该问题在任何时间向出卖人提出任何权利主张。煤气管道未来由买受人承担相应的养护责任暨后续的维修费用是由买受人来承担。

5、本合同项下部分户型产品内立有排水管道，可能对买受人的装饰装修造成一定的影响，买受人在购买前已知悉相关情况。

上述修订、细化和增补建议，系笔者在受理投诉中总结心得，若上述建议得以实现，笔者认为，对于目前房地产规范市场秩序和保护市场各方参与主体的利益将起到积极意义，对于构建和谐家庭、和谐社会更有着不可估量的作用。

学习了

楼主你是买佳和房子了吗？我也没有签合同想和你联系。