泗洪县城区房屋拆迁管理实施细则

泗洪县人民政府关于印发

泗洪县城区房屋拆迁管理实施细则的通知

各乡、镇人民政府，泗洪经济开发区，常熟泗洪工业园区，县各办、局，县各直属单位：
　　《泗洪县城区房屋拆迁管理实施细则》已经县政府研究同意，现印发给你们，希认真贯彻执行。
　　二00九年十月十三日
　　第一章  总  则
　　第一条为加强城区房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，结合本县实际，制定本细则。
　　第二条凡在本县城区规划建设用地范围内国有土地上实施房屋（含构筑物、附属物）拆迁，并需要对被拆迁人进行补偿安置的，均适用本细则。
　　第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧城改造和生态环境改善，注重保护文物古迹、古树名木和城市绿化。
　　第四条本细则所称的拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。
　　本细则所称被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属物的所有人。
　　本细则所称房屋拆迁实施单位是指取得省建设行政主管部门核发房屋拆迁资格证书,受拆迁人委托，从事对被拆迁人进行拆迁动员，落实拆迁补偿安置协议，组织拆除房屋及其附属物工作的单位。
　　第五条泗洪县建设局是全县房屋拆迁行政主管部门，对全县的房屋拆迁工作实施监督管理。泗洪县城市房屋拆迁管理办公室(以下简称拆迁办)，具体负责全县房屋拆迁管理工作。县各相关部门应当依照有关法律、法规和本细则的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
　　县土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城区房屋拆迁有关的土地管理工作。
　　第六条对依法批准的建设用地范围内的房屋拆迁，拆迁人必须依照本细则对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。各有关部门、单位和个人必须服从和配合。
　　第二章  拆迁管理
　　第七条任何单位因建设项目需要拆迁房屋的，必须向县房屋拆迁主管部门提出申请，领取房屋拆迁许可证。
　　拆迁人申请领取房屋拆迁许可证应当提交下列资料：
　　（一）建设项目批准文件；
　　（二）建设用地规划许可证；
　　（三）国有土地使用权批准文件；
　　（四）拆迁计划和拆迁方案；
　　（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
　　县房屋拆迁行政主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请项目进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
　　拆迁人领取房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
　　第八条拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当足额存入办理专项存款业务的金融机构，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
　　第九条拆迁人可以委托拆迁,也可以自行拆迁。委托拆迁的，应向具有拆迁资格的委托单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报县房屋拆迁行政主管部门备案。受委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。
　　房屋拆迁主管部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。
　　第十条县房屋拆迁行政主管部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁项目、拆迁时限、拆迁实施单位、拆迁管理单位等内容以房屋拆迁公告的形式予以公布。
　　拆迁人应及时向被拆迁人发送房屋拆迁通知书。
　　拆迁人、房屋拆迁管理部门和拆迁范围所在地乡镇人民政府、居委会应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
　　第十一条拆迁人应当在房屋拆迁许可证和公告规定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁行政主管部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁行政主管部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
　　第十二条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
　　（一）新建、扩建、改建房屋；
　　（二）改变房屋和土地用途；
　　（三）租赁房屋；
　　（四）补办房屋产权证和土地权属证明。
　　县房屋拆迁行政主管部门应当就前款所列事项，书面通知公安、工商、税务、城管、房管、国土、供电、供水、电信等部门和单位以及有关乡镇人民政府，停止办理拆迁范围内的户口迁入、分立、工商营业执照以及房屋新建、翻建、扩建、改建、买卖、交换、出租等手续。书面通知应当载明暂停办理的期限，暂停期限最长不超过1年。
　　第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本细则的规定，就补偿方式、补偿金额、安置用房面积、搬迁期限、违约责任等事项，订立拆迁补偿安置协议，必要时应经公证机关公证。
　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
　　被拆迁人重新购买住房的，其成交价没有超出拆迁补偿费、安置补助费的，免缴房屋买卖契税，超出部分应缴房屋买卖契税。
　　第十四条房屋拆迁行政主管部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全手续。
　　第十五条拆迁补偿协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
　　第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成房屋拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁行政主管部门裁决。被拆迁人是房屋拆迁行政主管部门的，由县人民政府裁决，裁决应自收到申请之日起30日内作出。
　　当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
　　第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定搬迁期限内未搬迁的，由县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制执行。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
　　第十八条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经县房屋拆迁行政主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中的有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签定之日起30日内予以公告。
　　第十九条房屋拆除应当由具备保证安全条件、持有省级以上建设行政主管部门核发的《建筑业企业资质等级证书》和《安全资格证书》的企业承担，施工人员应经培训并持有上岗证，并编制拆除方案，确保房屋拆除过程中的人身、财产安全。需要停水、停电的，由拆迁人在公告期满后向有关部门申请办理。施工企业负责人对安全负责。
　　第二十条房屋拆除完毕，拆迁人应当报房屋拆迁行政主管部门验收。
　　县房屋拆迁行政主管部门、拆迁实施单位应当建立、健全档案管理制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。
　　第二十一条拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物、古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。
　　拆迁中、小学校舍或幼儿园，在新的校舍、幼儿园按规划要求建成前，必须保证学生就近入学，不得因拆迁而影响正常教学工作。
　　第三章  拆迁补偿与安置
　　第二十二条拆迁人应当依照本细则的规定，对被拆迁人给予补偿。
　　拆除未超过批准期限的临时建筑，按房屋有效剩余时间给予适当货币补偿。
　　拆除违章建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
　　经县规划部门批准新建的住宅房屋，自房屋竣工之日起（以《建设工程规划许可证》颁发之日延长1年计算）至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额，增加补偿的标准按被拆迁房屋的补偿金额计算，未满1年的，增加19%；未满2年的，增加18%；未满3年的，增加17%；未满4年的，增加16%；未满5年的，增加15%。
　　第二十三条拆迁补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换。实行产权调换的必须符合拆迁安置条件。
　　第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
　　第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本细则第二十四条规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
　　拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
　　第二十六条拆除用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物，由拆迁人根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求，按照被拆除建筑物、构筑物及其附属物的性质、规模予以重建，或者给予货币补偿。补偿仍用于公益事业建设。
　　第二十七条拆迁租赁房屋(不包括直管公房、单位自管公房)，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人进行补偿。
　　拆迁房产管理部门管理的公有住宅房屋或者单位自管的公有住宅房屋，被拆迁的房屋和附属物补偿按照权属分别补偿给权属所有人。
　　第二十八条拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
　　第二十九条被拆迁人因拆迁而搬迁的，由拆迁人一次性付给被拆迁人搬迁补助费。因拆迁需要临时过渡居住的，由拆迁人付给被拆迁人一次性临时安置补助费。如拆迁人为被拆迁人提供周转房的，则拆迁人不支付临时安置补助费。
　　拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
　　因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
　　第三十条在公告规定时间内，被拆迁人提前搬迁的，拆迁人应支付被拆迁人提前搬迁奖。
　　第三十一条拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予补偿。补偿标准为拆除房屋补偿总额的4%。
　　第三十二条拆迁产权不明和有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁行政主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿方案，报县房屋拆迁行政主管部门批准后实施拆迁。拆迁前县房屋拆迁行政主管部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
　　第三十三条拆迁设有抵押权的房屋，必须在规定期限内拆除，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。未能重新设立抵押权或抵押人未能清偿债务的，抵押权人对补偿资金享有优先受偿权利。
　　第三十四条被拆迁人仅有一处住宅，其具备合法房地产权的房屋经评估补偿总金额（不含奖金、临时安置补助费、搬家费、残疾人补助费）不足4万元的，由拆迁人一次性补足4万元。
　　拆迁残疾人房屋，拆迁人应当对被拆迁人给予残疾人补助。
　　第三十五条拆迁人对被拆迁房屋所有人给予补偿后，其被拆迁人房屋属于拆迁人所有。被拆迁人如需拆房取料，应扣减房屋拆迁补偿费用。
　　拆迁工地产生的所有渣土及废料由拆迁人负责按规定清运处理，并服从城管部门统一管理。拆迁结束5日内必须清理完毕。
　　第三十六条被拆迁人不得超过本细则规定的范围提出额外要求或附加条件，拆迁人也不得擅自提高或压低补偿标准。
　　第三十七条城市道路、桥梁、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、防洪、供电、广电、邮政、电信、公交场站、人防工程等城市基础设施建设和社会公益事业建设工程需要拆迁的房屋，只作货币补偿，不作产权调换。
　　第三十八条土地按原评估价全额交纳出让金方式取得的，按拆迁时评估价格(扣除已使用年限)计算补偿；土地是按原评估价优惠部分交纳出让金方式取得的，按拆迁时评估价格(扣除已使用年限及原优惠比例)计算补偿；租赁方式取得土地使用权的，按已交租期租金的实际余额给予补偿；对破产企业单位拆迁补偿金由拆迁行政主管部门会同财政、法院和破产单位的原主管部门共同商讨处理，补偿金优先用于解决职工保险、工资、银行贷款等。
　　第四章  拆迁评估
　　第三十九条从事房屋拆迁评估业务的房地产评估机构（以下简称评估机构），必须取得营业执照并具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质。
　　拆迁人、被拆迁人可在县房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布、经备案的评估机构名录中选择评估机构进行评估。
　　房地产市场价评估应遵循公开、公平、公正的原则。
　　在同一拆迁项目评估中，评估机构不得与房屋拆迁主管部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人损害另一方当事人的利益。
　　第四十条拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：
　　(一)、区位：被拆迁房屋地理位置以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等区位调节因素。县政府每年应根据市场情况公布各区位的房地产市场价格。
　　(二)、用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案记录的用途为准。
　　对产权证书和产权档案记录未明确为经营性沿街用房，但取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商管理费和营业税1-3年、3-5年、5年以上的，分别按照所在区位的营业用房补偿价格的50%、60%、70%评估，其补偿价应不低于同区位的住宅用房补偿价。
　　（三）建筑面积：对房屋所有权证书载明的建筑面积，以实际测量复核后拆迁人与被拆迁人共同认可的面积为准。如房屋合法建筑基底面积小于合法土地使用面积的，超出合法建筑基底面积的合法土地面积（不含临时用地面积）的补偿:一类区200元/m2，二类区140元/m2，三类区58元/m2，四类区甲级100元/m2，四类区乙级48元/m2。
　　(四)、其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向、装饰等。
　　第四十一条拆迁评估机构的确定应当公开、透明，由房屋拆迁行政主管部门组织拆迁当事人在符合条件的评估机构中共同选定；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁行政主管部门抽签确定，房屋拆迁行政主管部门应当在抽签前3日公告抽签的时间、地点。
　　第四十二条拆迁评估机构应当自评估结束后5日内将评估结果在拆迁地点公示7天。双方对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起5个工作日内要求评估机构作出解释、说明。如仍有一方持有异议的，可委托本细则规定的其他评估机构重新评估。
　　重新评估结果与原评估结果在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担；重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的，由房屋拆迁行政主管部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担；鉴定采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。
　　评估允许误差范围为房屋拆迁补偿费用的3%。
　　评估机构应按国家规定标准收取评估费用。评估费用由拆迁人支付。
　　第四十三条违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估，未超过批准期限的临时建筑，应当根据批准期限减去已经使用年限后的剩余使用年限进行评估。
　　评估机构应当按照评估合同约定的时间和标准完成受委托任务，并向委托人出具房地产估价报告，房屋拆迁估价报告必须有注册房地产估价师亲笔签字，并经估价机构盖章。


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　　第五章  罚  则
　　第四十四条拆迁人违反本细则规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由县房屋拆迁行政主管部门责令其停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上、50元以下的罚款。
　　拆迁人违反本细则规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁行政主管部门吊销拆迁许可证，并处拆迁补偿资金的1%以上、3%以下的罚款。
　　拆迁人违反本细则第三十五条第二款规定的，由县城市管理执法部门依照《江苏省城市市容和环境卫生管理条例》予以处罚。
　　第四十五条拆迁人违反本细则规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
　　（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
　　（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
　　（三）擅自延长拆迁期限的。
　　第四十六条接受委托的拆迁单位违反本细则规定，转让拆迁业务，由房屋拆迁行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上、50%以下的罚款。
　　拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人员和责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由房屋拆迁行政主管部门吊销其拆迁上岗证，可以并处1000元以上10000元以下罚款。
　　第四十七条承接房屋拆除工程业务的施工企业，拆除房屋未采取安全防护措施的，由建设行政主管部门责令改正，给予警告，并处以2000元以上30000元以下的罚款；造成伤亡事故的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十八条评估机构与拆迁当事人相互串通、故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由房屋拆迁行政主管部门处以5000元以上50000元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第四十九条被拆迁人胁迫、侮辱、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作人员依法拆迁房屋的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第五十条被处罚的当事人对房屋拆迁行政主管部门的行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起60日内向县人民政府或者上一级行政主管部门申请复议；当事人对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可在接到处罚决定书后直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由房屋拆迁行政主管部门申请人民法院强制执行。
　　第五十一条房屋拆迁行政主管部门违反本细则规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件、或者发证后不履行管理职责、或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第六章  附  则
　　第五十二条在城市规划用地范围以外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本细则四类乙级区位指导价执行。
　　第五十三条本细则由县房屋拆迁行政主管部门负责解释。
　　第五十四条本细则自2009年10月13日起施行。2009年10月13日以前核发房屋拆迁许可证的拆迁项目，按原拆迁办法执行，本县以前相关规定同时废止。
　　附件：1、泗洪县城区房屋拆迁评估技术细则
　　2、城区房屋区位划分一览表
　　3、城区不同区位各类等级住宅房屋拆迁补偿价格比较标准表
　　4、城区沿街营业用房拆迁补偿价格比较标准表
　　5、搬迁费、临时安置费等费用补助标准表
　　6、经济花木及花卉补偿标准表
　　7、装修装璜及附属设施补偿标准表
　　8、残疾人补助标准表


附件1：
　　泗洪县城区房屋拆迁评估技术细则
　　第一部分  总则
　　一、根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》的基本原则，结合本县实际情况，制订本细则。
　　二、进行房屋拆迁评估时，评估机构要遵守职业道德，讲究信誉，优质服务，并为其估价结果承担法律责任。
　　三、房地产估价应遵循公开、公平、公正的原则。
　　四、房屋拆迁补偿价格由评估机构根据县人民政府公布的房地产价格，结合影响房地产价格的各种因素评估确定。
　　房屋装璜装修、附属设施以及按规定应补偿的其他项目，不列入房屋评估。
　　五、本细则未作说明的有关内容，依据相关的法律、法规、技术规定、规范、标准执行。
　　第二部分  住宅房评估
　　住宅房价格评估，以县人民政府公布的各区位房地产价格比较标准为基础，结合被拆迁房屋成新、结构、区位、朝向、通风、采光、楼层等因素进行调整，计算出房屋的补偿价格。
　　一、成新调整
　　县人民政府公布的各区位房地产价格比较标准为九成新房屋交易价格，在拆迁评估时，如果被拆迁房屋成新高于或低于九成新的，需进行成新调整。砖混结构的房屋，每使用1年折旧1.5%；砖木结构的房屋，每使用1年折旧2%；简易结构的房屋，每使用1年折旧3%，但住宅房屋总折旧率不得高于20%，营业用房总折旧率不得高于15%。房地产估价师应以房产证上载明的建筑年代为依据，并结合房屋的使用、保养等情况进行评估。
　　二、结构调整
　　房地产估价师应根据县人民政府公布的各种结构房地产价格，结合被拆迁房屋的墙体、层高、屋面等因素进行评估。
　　三、区位调整
　　县人民政府公布的各区位房地产价格比较标准是指该类同级区位的平均水平，房地产估价师应依据被拆迁房屋居住环境，交通便利程度，商业服务便利程度，以及医疗、卫生、文化、教育便利程度和公共设施、物业管理等因素进行适当调整。
　　四、楼层调整
　　成套五层以上（含五层）住宅楼，在拆迁评估时，需进行楼层调整，以该幢住宅楼综合评估价为基础进行比较调整：一、五楼（含五楼以上）按综合评估价；二、四楼在综合评估价基础上增加2%；三楼在综合评估价基础上增加5%。
　　第三部分  沿街营业用房评估
　　沿街营业用房评估以县人民政府公布的各等级、各区位房地产价格比较标准为基础，根据用途、沿街状况、楼层、位置、结构、成新等因素进行调整。
　　一、用途
　　（一）房产证或规划证上载明为营业用房，且实际作为营业用房使用的，按本细则公布的房地产市场价格比较标准进行评估。
　　（二）房产证或规划证上未载明为营业用房，但实际作为营业用房使用且取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商管理费和营业税1-3年、3-5年、5年以上的，分别按照本细则公布的房地产价格50%、60%、70%进行评估，但不得低于同区位的住宅房屋价格。
　　二、沿街
　　由营业用房一层沿街面宽（开间）与深度（进深）比决定：
　　（1）、小于1(含1)的，调节系数为1.0；
　　（2）、大于1、小于1.5的，调节系数为1.05；
　　（3）、大于1.5（含1.5）的，调节系数为1.1。
　　三、楼层
　　沿街营业用房的价值应随楼层的增高而降低，以底楼补偿单价为基础进行比较调整，二楼补偿单价为底楼的60%，三楼及三楼以上补偿单价为底楼的50%，但不得低于同区位住宅房屋的价格。
　　四、位置
　　评估人员根据被拆迁房屋在同价位商业街上所处的位置、商业繁荣程度、人气指数、营业收入等方面进行适当调整。
　　五、结构
　　房地产估价师对被拆迁营业用房进行评估主要以区位为主，适当考虑结构因素，简易结构房屋在砖木结构房屋的基础上下调15%。
　　第四部分  其它非住宅房评估
　　一、其它非住宅用房是指非沿街的营业用房、工厂厂房、办公用房等。
　　二、非沿街的营业用房已经形成专业市场、房产证或规划证上载明为营业用房的，按本细则规定的同类地区其它沿街营业用房价格进行评估；房产证或规划证上未载明为营业用房、但房屋实际作为营业用房使用，且取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商费和营业税1-3年、3-5年、5年以上的，分别按照本细则公布的同类区位其它沿街营业用房价格比较标准的60％、70％、80％进行评估，但不得低于同区位的住宅房屋价格。
　　非沿街的营业用房未形成专业市场的、房产证或规划证上载明为营业用房的，按照低一类区位营业用房评估；房产证或规划证上未载明为营业用房以及三类区位非沿街营业用房，按住宅用房评估方法进行评估，评估时可参照纳税情况进行比较调整。每平方米营业用房平均年纳税额达50元以上100元以下的，在住宅用房价格基础上，上调5%；100元以上200元以下的，上调10%；200元以上300元以下的，上调15%；300元以上的，上调20%。
　　三、工厂厂房、办公用房按住宅用房评估方法进行评估，参照住宅用房价格比较标准。
　　


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