房产泡沫了吗？非理性繁荣的盛宴不可能持久

【背景】中国房产泡沫到底存不存在？

2013年12月18日，国家统计局公布11月份70大中城市住宅销售价格变动情况：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。11月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降1.2%。

“泡沫”的话题再次引发热议，关于中国房地产市场的泡沫问题，一直存在争锋相对的两派。乐观者认为，中国处于城镇化建设过程中，经济高速发展，房地产市场不存在泡沫。悲观者认为中国房地产泡沫极为严重，处于危险边缘，房价暴跌只是时间的问题。

引用诺贝尔经济学奖得主席勒教授的一句话，“非理性繁荣的盛宴不可能持久”。虽然关于泡沫之事，从衡量标准到问题严重性，观点差异都极大，但是中国的房地产市场机制扭曲，疯狂盛宴之下，不改革无异于饮鸩止渴。

谢国忠：中国楼市泡沫“史无前例的大”

独立经济学家谢国忠直言，“泡沫有多大？中国的房地产泡沫是史无前例的大。”在中国搞房地产跟搞大跃进一样，有多少空房子，这是史无前例的。现在千万不要去买房子，中国这五年是调整的五年，现在中国什么都差，就是房地产还不错，这怎么可能呢。经济都是不好的，它要经过一个调整，一个调整时期一定会比较差的。我在2011年时说的2012年是调整的第一年，调整了之后会有反弹，今年在北京的反弹比我想像的多一点，它只是反弹，不是牛市的持续。”

2013年第4季度，中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，结果显示：66.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”，31.1%的居民认为目前房价“可以接受”，2.4%的居民认为“令人满意”。

中国房产泡沫：不存在 VS 非常

要不要买房？能不能买房？

今年中国房地产市场出现明显分化走势，一线城市房价继续大幅上涨，整体上仍处于升温状态。房子一直是老百姓关心的话题，现在要不要买房？能不能买房？ 近期，华远地产董事长任志强表示，所有人一定会向公共资源最好的城市集中，向收入最高的城市、就业条件最好的城市集中，那些城市的房价就会涨。“分析一下，是人们要进入的城市多还是要离开的城市多，一定是要进入的城市多，从分化的情况下看，从大局来说，最后的数据一定是涨而不是跌的。”

房产商们的论调：不存在泡沫

任志强表示，中国房地产业没有泡沫，因为中国有巨大的首付，一套30%，二套70%，一套房房价没有跌到30%银行就没有风险，第二套住房没有跌到70%银行也没有风险。“我不太承认中国的泡沫。”

北京首都创业集团有限公司董事长刘晓光刘晓光表示，大的趋势上来讲，作为中国的房地产还有很大的空间。一是人们改善自己居住需求的愿望很大，二是中国城镇化的道路刚刚开始，三是地产商现在也在转型。

泡沫尚属局部？

全联房地产商会会长聂梅生表示，这一轮房地产上涨过程中有向泡沫推动的趋势，但尚未形成全局性的泡沫。他给出两个指标：第一，国家的房价在这期间不能脱离国家的经济的基本面，比如经济整体在下行，如果房地产逆市上升，价格猛涨，涨到10%、20%没完，脱离了经济的基本面，这就是泡沫。钱全到房地产里了，其它经济没法发展，这是一个指标。第二，是否严重背离了居民的支付能力？居民支付不起了，而房价还在涨，这个时候形成泡沫。

“如果按照这两个来说泡沫的话，中国我认为这一轮房地产的上涨过程中有向泡沫推动的趋势，”聂梅生指出，“现在确实是两个脱离——既脱离经济的基本面，又脱离人的支付力。但是并没有形成全局性格的泡沫，是向泡沫形成的趋势化。个别城市已经泡沫了，泡沫已经破灭了，比如鄂尔多斯、温州。”

政府护航，泡沫皮很厚？

花旗银行大中华区首席经济学家沈明高认为，在目前的体制下，中国房地产泡沫可能撑的时间比大家想象的要长。但凡政府还有能力防止房地产泡沫破裂的时候，他一定会想办法不让他泡沫。只能说在中国的体制下，一个是泡沫的皮厚，一个是泡沫会更大，要破的时候这个后果也是很严重的。

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大佬解读房产泡沫危机

李嘉诚：“超人”见好就收 开始抛售内地房地产

一位连续15年坐在华人首富交椅上的商业大亨的抛售行为像是一颗信号弹，令市场哗然，业界纷纷揣测这一举动与国内房地产泡沫相关联。连万科企业股份有限公司董事会主席王石也在微博上写道，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

目前内地及香港资产价格处于高位，而英国等欧洲资产处于低点，正是企业家“逢低西进”的良机。这次抛售行为主要是对商业地产的担忧，这几年国内商业地产投资过度狂热，非专业公司很难快速收回成本，一旦定位不准策划有误就会陷入困境。而李嘉诚是在行业饱和之前提前离场，至少能卖个好价钱。

宗庆后：中国房产泡沫已形成 不能再造房子了

对于城镇化过程中的“造房子”现象，杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理宗庆后持不同意见，直言“不能再造房子了！”他说，自己在全国都有工厂，现在不光是城市有空置房，农村也有空置房。“房产泡沫已经形成了，再造房子不得了了。”

宗庆后认为，让两亿六千万农民工从城市里回到家乡务工，才能真正实现城镇化。他表示，现在浙江的城市化经济首先是企业的转型升级，发展经济后，农民工再就近务工，进行土地流转等。

王健林：3、4线城市房子卖不动 非核心城市两年后无须调控

大连万达集团创始人、董事长王健林表示，“两年以后无须调控的是非核心城市，北上广这些城市可能还要有相当长时间的坚持。除此之外的很多城市，我觉得无须限购，现在房子卖的(价格)都比较低了，商业物业也是如此，商业物业的投资基本上就是城市化达到百分之七八十，不动产的过程基本结束。”

王健林表示，刚性需求仍是房价难降主要原因。最近十年北京城市人口净增750万，上海是800万，即每年北京、上海平均净增70万到80万人，而广州大概60万人，合肥平均每年30万人。按这个数据来看，以北京为例，一年1/7的人买房就是10万套，而这个数字大约就相当于北京一年的供应总量，更何况北京去年购房者中95%是首次购房。

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全球最大的空头基金尼克斯(Kynikos)掌门人、做空大师詹姆斯·查诺斯(James　Chanos)日前接受日媒采访时称，中国当下的房地产热酷似1980年代后期的日本，巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史，并将对中国的实体经济和金融体系产生深重打击。
詹姆斯·查诺斯认为，既要抑制房产涨价过快，又要防止房地产崩溃，是极为困难的政策运营。中国政府若压制投资，将导致大量的人失业。而收缩信贷，也将不可避免地对实体经济产生深重打击。虽然有意见乐观地认为中国官方今后能打开困局，但实际上可采取的手段已非常有限。

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