开发商教你识破购房陷阱

第一章 识破购房陷阱系列

　　购房陷阱一：售后返租——只是看上去很美
　　购房陷阱二：存抵优惠——为他人作嫁衣裳(这一条泗洪很流行，香港花园/中央公馆)
　　购房陷阱三：拍卖销售——让购房者很受伤
　　购房陷阱四：排队购房——当心浑水摸鱼
　　购房陷阱五：渠道为王——卖的不是房子而是价格
　　购房陷阱六：以租代售——别把庄稼种在别人的地里
　　购房陷阱七：订金定金——看清楚了再付钱
　　购房陷阱八：精装修房——怎么算怎么不划算
　　购房陷阱九：参观板房——看归看可别当真
　　购房陷阱十：楼书沙盘——仅能当作参考
　　购房陷阱十一：广告宣传——千万擦亮您的双眼
　　购房陷阱十二：土地性质——必须重点搞清楚
　　购房陷阱十三：车位车库——您别被搞糊涂了
　　购房陷阱十四：赠送面积——到底送了些什么
　　购房陷阱十五：购买期房——建议您还是悠着点
　　购房陷阱十六：现房期房——请了解清楚再下定
　　购房陷阱十七：购房合同——霸王条款集中营
　　购房陷阱十八：面积误差——不仅仅是多还少补
　　购房陷阱十九：房屋验收——别稀里糊涂就收房
　　购房陷阱二十：物业服务——您忽略的大问题


购房陷阱二：存抵优惠——替他人做嫁衣裳
　　一提及房地产行业，给人的第一印象便是投资巨大，对资金的依赖度高。事实也的确如此，但凡房地产开发项目，从拿地、设计、施工到销售，无不是用巨额的资金在背后做支撑，离开了资金的保驾护航，房地产开发的各个环节的推进都将寸步难行，难以为继。于是人们将该行业称之为资金密集型行业。
　　但在笔者看来这个观点并不全面。确切地说，房地产行业是一个资金利用型行业，因为开发商从来就没有养成完全依靠自有资金进行项目开发的习惯。相反，尽量少投自有资金，多占关联资金倒是这个行业公开的秘密——拿地可以用银行贷款；设计可以先欠着；施工可以由建设单位垫资；还银行贷款可以用销售回款——一个完整的资金循环链。开发商只要操作得当，仅需一笔很少的启动资金，甚至完全不需要启动资金，就可以撬动一个投资巨大的房地产开发项目。这其中的关键就是将不同来源的资金，按照使用期限的长短，再结合项目本身的开发节奏，在时间上进行搭配，进而形成一个进出有度的资金链。如果同一个开发商手上有多个项目，则可以将其它项目按不同的开发节奏所产生的资金流配置进原有资金链，从而形成滚动开发模式，以达到最大程度地提高资金使用率和资金杠杆率的目的，最终实现利润的最大化。
　　开发商为了维系资金链的正常运转，都会绞尽脑汁，用尽各种手段来占用尽可能廉价的资金。在房地产市场供不应求的大背景下，购房者口袋中的资金便成了开发商惦记的对象。开发商只需一个诸如“存抵优惠”的幌子，便可让不明就里的购房人将口袋里的钱主动奉上。
　　以案例分析：
　　张小姐在2009年4月看中杭州某楼盘。项目还没有开盘，但根据销售人员的介绍，项目将在2009年的10月1日开盘，均价可能在25000元一平米左右，略低于周边同类项目的单价。同时该项目推出了一个“存抵优惠”的措施，即只要购房者在2009年4月底之前将10万元存入开发商指定的账户，在购房时就可以享受3万元的优惠。
　　张小姐经过仔细考虑，认为这个项目离自己的工作单位很近，价格也比较合理，而且又有“存抵优惠”，所以就把10万元打进了开发商指定的账户，取回了一张注明为“诚意金”的收据。
　　时间到了2009年9月底，张小姐接到该项目销售部打来的电话，通知张小姐项目将于2009年10月1日上午10点整正式开盘。当张小姐如约来到售楼部时，却发现这里早已被购房人围得水泄不通，并被告知要买房必须排号。别无选择，张小姐领到了1652号，可是这个项目可售房源总共也只有420套。
　　最终经过1天的苦苦等待，张小姐先前看中的几套房子，要么价格远高于之前宣称的均价25000元一平米，要么早早被人预定。无奈之下，张小姐只能遗憾地放弃这次购房计划，只是想到这被开发商白白使用了半年之久的10万元，真有点愤愤不平。
　　在这个案例中，其实开发商设置了一些陷阱，耍了一些小聪明，笔者逐一来分析。
　　陷阱一：所谓楼盘均价是开发商的一个价格策略。有过购房经历的人基本上都会有这样一个感受，自己中意房源的单价往往要比楼盘开盘前宣称的均价高出许多。只有那些楼层低、套型差的房源单价才略低于或者接近于楼盘均价。其实开发商所宣称的楼盘均价从来就不是数学意义上的加权平均数——楼盘销售总额与可售面积的比值。而是开发商的一个价格策略——楼盘均价只是项目开盘前的“放风价”，一般都定得不太高，目的就是用一个比较模糊的、相对较低的价格，为项目导入目标客源，并为开盘后用提价的方式筛选客户价值提供客源基础。商人都是逐利的，谁都希望将自己的产品卖给那些愿意出更高价格的客户，而用价格作为筛选器来衡量客户的价值，便可达到为自己创造最大化利润的目的。
　　陷阱二：用“存抵优惠”措施来框定对楼盘具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量。对于一个房地产开发项目的销售工作而言，确定对该项目具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量，是一件至关重要的事情，直接关系到项目的盈利预期。如案例中所述，项目一共400多套房源，有至少1600多人参加了“存抵优惠”活动，供不应求是显然易见的结果，这个时候开发商不提价销售还待何时？所以当购房者从一个还未开盘的售楼部参观完沙盘模型后，基本上都会被销售人员以“方便今后通知楼盘信息”为由留下购房人的联系方式。这个行为的主要目的之一就是统计该项目潜在购房人的大致数量。但是这种方式过于粗放，存在重复登记、无法确认具有强烈购买意愿人群的缺点。由此，“存抵优惠”措施便成了一种用以确定购房人群意愿强烈与否的精确手段。只要将真金白银存入开发商指定账户的购房人，就会把自己对该项目强烈的购买意愿暴露无遗。这就为开发商通过价格筛选客户价值提供了可靠的筛选样本数量。
　　这个手段在业内叫做“火力侦查”。
　　陷阱三：开发商利用存抵资金拉动楼盘资金链的运转。任何一个开发商的项目资金链都是由阶段性的资金环环相扣而组成的，他们不可能将整个项目的全部投资准备妥当后再启动项目，也不大可能存在资金闲置等待项目开发进度的情况，这样会降低资金的使用效率，进而影响项目的利润率。前文已经解释过了，开发商善于也惯于占用购房人不需成本的资金。“存抵优惠”活动的另一层目的，就是将购房人的资金整合进开发商的项目资金链，降低开发商的财务成本。上述案例中，房源数量按400套计算，以3.0的“存抵优惠”活动系数统计，每位购房者存入10万元，则开发商在长达半年的时间内可免费使用高达1.2亿的资金量。这也让笔者联想到为什么在这么严厉的楼市调控之下，开发商的资金链还如此坚强，原因就在于开发商有许多类似“存抵优惠”式的“鼠洞”可钻。
　　陷阱四：购房者真存抵却获得了开发商的假优惠。当开发商发现“存抵优惠”活动招揽了大量具有强烈购房意愿人群的参与，且人数远远高于可售房源数量，毫无疑问，开发商将毫不含糊的通过价格提升的方式筛选客户价值。建立在这种不对称交易规则基础之上的“存抵优惠”活动，对于购房者又有多大的实际意义呢？开发商在原来“放风价”，也就是宣称的楼盘均价的基础上，大幅提价后开盘，然后再小优惠2万元给购房者，如果能信守承诺，也算是开发商良心发现了。只不过这种优惠到底是真优惠还是假优惠，也只有开发商自己清楚。也许是应了那句老话：“羊毛出在羊身上”。
　　陷阱五：开发商用诚意金作为幌子规避风险。开发商所谓的诚意金在我国现有的法律框架内并不能找到相应的词条及法律解释。换句话说，诚意金不是订金、定金或者违约金等具有法律约束力，而是不具有合同效力及法律保护性质。开发商不能保证交了诚意金的客户都能买到房子，只是提供一种与买房相关的潜在机会。这种行为如果往深里说，涉嫌非法集资。诚意金在很多国家是不会被允许收取的，而在国内属于法律空白领域。开发商就是利用了法律“非禁即可”的原则，大玩擦边球。即使有购房者事后提出异议，也没有相关的法律依据作为支持，就像案例中的张小姐一样，手头上拿着的是注明诚意金的收据，只能是自认倒霉，为他人做了回嫁衣裳。
　　综上所述，笔者感触颇多。作为业内人士，笔者强烈建议相关部门，对开发商以“存抵优惠”之名收取诚意金等方式变相搞非法集资的行为采取措施，给购房者一个净化的购房环境，保障购房人的合法权益。让人欣慰的是，杭州已于2011年8月专门发文停止开发商的“存抵优惠”活动。这对于正处在成长过程中的国内房地产市场而言，是一个积极的信号。相信政府的楼市调控已从以往的短期政策抑制，转到长期的行业制度修正上来。
　　另外，对于开发商搞的一些所谓“存抵优惠”之类的名堂，广大购房者一定要擦亮眼睛，千万不要被眼前的一点蝇头小利给诱惑了，要知道“买的永远没有卖的精”这个道理。购房置业对很多人来说是一生中的大事情，绝不可盲目行事，要有“管它优惠满天飞，我自岿然不动”的定力。除非开发商白纸黑字约定优惠承诺，否则一切免谈。